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13 de Junho de 2021

Como ficam os contratos imobiliários durante o coronavírus?

Rodrigo Costa Advogados, Advogado
ano passado

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O avanço do novo coronavírus afetou a rotina de todos. O que começou na China já se tornou um problema mundial e os governos veem tomando medidas para diminuir a disseminação da doença. Assim como em outros países, as autoridades brasileiras propuseram o isolamento social. Ou seja, recomendaram a restrição de pessoas em espaços coletivos, a fim de evitar aglomerações e transmissão do vírus. Diante disso, grande parte das pessoas optou por ficar em casa. Porém, essa estadia prolongada gerou questões sobre os condomínios, aluguéis e áreas comuns do prédio. Com o propósito de compreender o que é ou não permitido, reunimos respostas às principais dúvidas em relação aos contratos imobiliários durante o coronavírus. Confira a seguir.

COMO FICAM OS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS DURANTE O CORONAVÍRUS?

Os efeitos econômicos causados pelo cenário atual já são sentidos. Ao mesmo tempo em que o orçamento familiar é reformulado, as faturas de energia elétrica, água e gás do condomínio são cobradas. Ainda que o cenário atual não seja favorável, a cobrança dos gastos rotineiros, como os salários dos funcionários e despesas de manutenção e conservação, pode ser realizada normalmente. Em resumo, não há obrigatoriedade em alterar os contratos imobiliários durante o coronavírus na questão do pagamento mensal. Por outro lado, não há impedimentos de acordos coletivos para, por exemplo, reduzir a carga horária dos prestadores de serviços ou reduzir as despesas com manutenção dos espaços, a fim de diminuir os gastos gerais.

O CONDOMÍNIO PODE USAR O FUNDO DE RESERVA?

Em suma, o fundo de reserva é o estoque de recursos que consiste em cobrir despesas extras e inesperadas, como obras repentinas de urgência. Normalmente, o valor e os motivos plausíveis para a retirada do fundo constam na Convenção do Condomínio. Ainda que a pandemia seja um caso urgente e atípico, não está prescrito que a utilização desses recursos é obrigatória. Porém, se essa possibilidade for considerada, os condôminos devem realizar uma assembleia e votar na aprovação ou rejeição desta. Entretanto, diante das condições, recomenda-se que a realização de reuniões on-line dando oportunidade para todos participarem. Caso esse direito não seja respeitado, é fundamental buscar orientações de um profissional especializado em direito imobiliário.

AS ÁREAS EM COMUM PODEM SER FECHADAS?

Sem dúvida, todos estão atentos às formas de disseminação da Covid-19. Assim, locais passíveis de aglomeração são orientados a ser fechados. Por exemplo, é aconselhável que o playground, os salões de festas, as piscinas e as academias tenham uso suspenso. Contudo, essa ação não é regra. Através de assembleias, os condôminos podem proibir ou não a utilização destes. Mas é importante deixar claro que tudo isso depende de votação ou decisão do síndico. Enquanto não houver comunicados oficiais, seu direito de ir e vir deve ser respeitado.

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E OS CONTRATOS DE ALUGUEL?

Diferente dos contratos de compra e venda de casas e apartamentos, os contratos de aluguéis não dependem, necessariamente, de decisões coletivas. Ou seja, questões relacionadas à diminuição ou aumento de parcelas são resolvidas diretamente entre as partes. Embora a autonomia e os encargos contratuais devam ser obrigatoriamente respeitados, a jurisprudência oferece instrumentos que visam o equilíbrio entre o locador e o locatário.

A saber, o locador, muitas vezes, sobrevive do aluguel recebido e o locatário necessita do imóvel para subsistência ou comércio. Para que ambos não sejam prejudicados, é primordial que haja compreensão e flexibilização. Durante a pandemia, existe a possibilidade de descontos ou de isenções no aluguel, por exemplo. Se as partes chegarem a um acordo, o ideal é documentar o reajuste combinado. Por mais que o locador e o inquilino possuam um bom relacionamento, a negociação “boca a boca” não é aconselhada. Assim, é primordial a introdução de uma cláusula nos contratos imobiliários durante o coronavírus, sob a supervisão de um advogado de Direito Imobiliário e Condominial.

POSSO DEIXAR DE PAGAR OS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS DURANTE O CORONAVÍRUS?

Não é permitido que o inquilino deixe de pagar as parcelas, mesmo diante da pandemia e das dificuldades financeiras enfrentadas. A suspensão repentina do pagamento implica em multas contratuais e, consequentemente, inadimplência na locação. Se o inquilino não tiver condições de pagar o valor vigente, deve entrar em contato com o locador e com um profissional de direito imobiliário e, por fim, chegar a um acordo nos contratos imobiliários durante o coronavírus. Ainda que as renegociações do aluguel sejam viáveis, elas não incluem, necessariamente, as taxas de condomínio, IPTU e contas de água e energia.

POSSO ALEGAR USAR O CÓDIGO CIVIL A MEU FAVOR NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS DURANTE O CORONAVÍRUS?

O artigo 393 do Código Civil afirma que “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado”.

Se aplicarmos essa ideia ao cenário atual, a pandemia causada pelo coronavírus é um caso fortuito ou força maior e, assim, o devedor do contrato imobiliário não precisaria ser responsabilizado. Porém, não é uma simples questão de interpretação, já que a lei envolve questões sociais, morais e de advocacia. Dessa forma, é recomendada a orientação de um advogado de Direito Imobiliário e Condominial. A partir da análise do seu caso e de suas alegações, o profissional poderá responder se há ou não responsabilidade por parte do devedor nos contratos imobiliários durante o coronavírus.

Até mais!

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Fonte: Salari Advogados

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