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13 de Junho de 2021

Garantias reais: entendo cada uma delas

Rodrigo Costa Advogados, Advogado
mês passado

Antigamente, quando se firmava um acordo, somente as palavras bastavam. Entretanto, a maioria desses casos não resultava positivamente, visto que o devedor não cumpria suas obrigações com o credor. Com o decorrer do tempo, surgiram outras modalidades mais seguras entre as partes, como os direitos reais de garantia. Aposto que você já ouviu falar sobre penhor, anticrese ou hipoteca, certo? Estes são institutos de garantias reais e conferem segurança e garantia na realização de acordos ou de pagamentos da dívida entre o credor e o devedor. Neste artigo, falaremos um pouco mais sobre eles. Confira!

garantias reais

O QUE SÃO OS DIREITOS REAIS DE GARANTIA OU APENAS GARANTIAS REAIS?

Imagine que você deseja vender um imóvel, mas o comprador não possui todo o dinheiro para a quitação. Certamente você não irá finalizar a negociação por esse motivo. Assim, você pode garantir o pagamento do débito através das garantias reais. Em resumo, as garantias reais estão divididas em três: penhor, anticrese e hipoteca. Todas estão previstas no Código Civil e garantem o cumprimento de determinada obrigação por meio de bens móveis ou imóveis. Ou seja, é um acordo de segurança selado entre o credor e o devedor.

A validade e a eficácia das garantias reais são divididas em subjetivos, objetivos e formais. O primeiro se relaciona à capacidade do sujeito, ou seja, não basta ser maior de dezoito anos. A princípio, é preciso analisar se o indivíduo possui capacidade de garantir o bem. Só para ilustrar: em determinados casos, existe a outorga conjugal. Isto é, o cônjuge precisa da autorização do outro para realizar atos e negócios jurídicos. Se o companheiro não concorda, não dá para garantir, certo? Além disso, os requisitos objetivos indicam que somente os bens suscetíveis materialmente e juridicamente são passíveis de garantia. Por exemplo, não é possível garantir um bem furtado, uma vez que não lhe pertence e não trará segurança à negociação. Por fim, os direitos reais de garantia devem, obrigatoriamente, ser escritos em contratos formais.

Visto que as garantias reais só têm validade diante de um documento formalizado, é fundamental possuir orientações e recomendações de um Advogado Imobiliário. Acima de tudo, o profissional saberá analisar a dívida ou o empréstimo entre o credor e o devedor e dará a melhor solução para que nenhuma das partes seja prejudicada.

PENHOR

Penhor é uma das garantias reais vinculado à coisa móvel. Ou seja, um bem móvel é transferido do devedor ao credor como garantia do pagamento. Até a quitação, o bem fica em mãos do credor. Por exemplo: se acaso uma pessoa quiser tomar um empréstimo e não possuir nenhum imóvel de garantia, é possível entregar suas joias para certificar a segurança entre as partes. Esse é o penhor de joias. Porém, ainda existe o penhor rural, industrial e de veículos. Ainda que as espécies de penhor sigam a mesma lógica, eles possuem prazos diferentes. Por exemplo, os veículos em penhor tem prazo de dois anos. Certamente, o acordo orientado por um profissional especializado esclarecerá a validade do bem móvel para o credor e o devedor.

Além disso, existem dúvidas entre penhor e penhora. Apesar de semelhantes e causarem confusões, os termos possuem significados diferentes. Como visto, o penhor é uma forma voluntária de garantir o pagamento da dívida ou do empréstimo. Por outro lado, a penhora consiste na apreensão judicial dos bens do devedor em caso de não cumprimentos das obrigações.

ANTICRESE

A anticrese é uma das garantias reais em que o devedor transfere a posse de bem imóvel para seu credor. Logo após esse ato, os rendimentos do imóvel serão usados para o pagamento da dívida. Só para exemplificar: quando há um imóvel locado, quem passa a receber o valor do aluguel é o credor até que cesse a dívida. A anticrese é estabelecida por um contrato registrado publicamente contendo o total da dívida, prazo fixado para o pagamento, taxa de juros e características do imóvel dado em garantia. Decerto, um advogado de Direito Imobiliário saberá descrever esses termos e trará total segurança às partes.

HIPOTECA

É bem comum ouvir sobre “hipotecar a casa” em filmes estrangeiros e até mesmo na realidade. Essa operação é mais uma das garantias reais previstas no Código Civil e incide somente sobre bens imóveis. Na maioria dos casos, essa transação tem as instituições financeiras como credores. Vamos ao exemplo: imagine que uma pessoa possua uma propriedade quitada e precisa de crédito financeiro para custear outras obrigações. Ela pode pegar o dinheiro no banco e oferecer sua residência como garantia de que a dívida será paga. Não se preocupe, você ainda continuará vivendo na sua casa e ela ainda continuará em seu nome. No entanto, se você não honrar com seus compromissos, o credor tem direito de tomar posse do imóvel.

Ainda que a hipoteca seja simples na teoria, a prática causa um pouco mais de dor de cabeça. Atualmente, seu processo gera muita burocracia, uma vez que é possível colocar um único imóvel como garantia para vários empréstimos. Já imaginou a confusão entre os bancos? Por exemplo, a divisão do crédito será dificultosa se acaso o proprietário se tornar inadimplente e perder seu imóvel para três instituições diferentes. Ainda que essa garantia real exista, está sendo substituída pela alienação fiduciária.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA É UMA DAS GARANTIAS REAIS?

Embora seja considerada, por muitos profissionais, um direito real de garantia, a alienação fiduciária não está prevista no Código Civil, mas, sim, inclusa no Sistema de Financiamento Imobiliário. A alienação fiduciária segue a mesma lógica da hipoteca. Ou seja, uma pessoa solicita um crédito e oferece um bem para o credor como garantia do pagamento. Nesse caso, os bens podem ser móveis ou imóveis, como casas, apartamentos, terrenos e até mesmo carros. A principal diferença entre esse instituto e a garantia real hipoteca é que não é possível acumular empréstimos sobre determinado bem. Além disso, na hipoteca, o proprietário continuava como dono da propriedade, já na alienação fiduciária, a propriedade é transferida para o nome da instituição financeira. Mas, não se preocupe, você continua utilizando esse bem e terá o nome transferido de volta após a quitação da dívida.

Até mais!

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